Ako kúpiť apartmánový komplex: 8 krokov

Nákup apartmánového komplexu je komplex, dlhý a niekedy imperatívny. Je veľmi dôležité, aby ste si vybrali maximálne množstvo informácií predtým, ako sa rozhodnete kúpiť. Žiadosť o hypotéku bytového komplexu na rozdiel od vyhlásenia o hypotéke za nákup domu. Apartmánové komplexy so štyrmi a viacerými apartmánmi sú komerčné nehnuteľnosti a úvery pod nimi majú rôzne podmienky podľa zmluvy.

Kroky

jeden. Rozhodnite sa, či si naozaj chcete kúpiť viac apartmánový komplex. Takéto domy majú zmiešanú kombináciu kancelárskych a obytných priestorov, ale 80% stavebného priestoru musí byť pridelené obytným priestorom. Takýto obytný komplex musí mať úroveň C + alebo vyššiu. To znamená, že si nemôžete prenajať si byt na deň alebo týždeň, a byt by nemal pozostávať len zo spálne, ako v hoteli alebo moteli.

Obrázok s názvom kúpiť apartmánový komplex Krok 2

2. Predtým, ako si vezmete úver, opýtajte sa sami seba:

Je cena odôvodnená?

Budem si to môcť dovoliť? Toto je zisková príloha? Dlžníci zvyčajne hodnotia náklady na prenájom, dane a hypotéky, aby správne vypočítali financovanie. V očiach komerčných dlžníkov nie sú vaše osobné financie také dôležité ako schopnosť budovy sa obrátiť.

Mám dobrý úverový rating?

Mám majetok, ktorý môže pôsobiť ako kolaterál?

Mal by som podniknúť úver ako korporácie alebo ako spoločnosť s ručením obmedzeným (LLC)?

Budem môcť vyrovnať sa s bytovým budovom, alebo musím zaregistrovať spoločnosti Management Firmy na riešenie problémov s nájomníkmi alebo s údržbou, ktoré môžu vzniknúť?

Mal by som hľadať partnera?

V dobrom stavebnom stave?

Budem môcť zvýšiť náklady na budovu?

Obrázok s názvom kúpiť apartmánový komplex Krok 3

3. Zbierajte informácie o dome, ktorý chcete kúpiť. Nesmiete vydať úver, ak budova bude vyžadovať významné investície alebo ak komplex nie je okamžite naplnený o 85% najmenej tri mesiace.

Obrázok s názvom kúpiť apartmánový komplex Krok 4

4. Porozprávajte sa s ostatnými komerčnými investormi. Opýtajte sa ich o výhodách a baniach bytového komplexu.

Obrázok s názvom kúpiť apartmánový komplex Krok 5

päť. Porozprávajte sa s miestnym realitným agentom. Opýtajte sa ich rady o mieste, kde chcete kúpiť. Získajte sa o možných zmenách v okresnom meradle alebo publikáciách, ktoré môžu mať negatívny ekonomický účinok na váš komplex. Ak je všeobecný plán mesta uviesť, že na letisku bude stavať niekoľko míľ od vášho komplexu, môže to spôsobiť ťažkosti s prenájmom vašich priestorov. Nemyslite si, že všetko zostane nezmenené, pozrite sa na históriu okresu a naznačte, ktoré zmeny môžu byť vyrobené v budúcnosti.

Obrázok s názvom kúpiť apartmánový komplex Krok 6

6. Uveďte svoj konečný cieľ - dôvod, prečo chcete kúpiť nehnuteľnosť. Rozhodnite sa o stratégii na dosiahnutie cieľa, budete mať nejaké ekonomické ťažkosti a môžete si predať komplex, ak by ste ich chceli vlastniť. Tu sú tri obchodné stratégie:

Vzdialené priestory v kondomíniách a predávať ich majiteľom domov.

Využite 1031. Podľa zákona Spojených štátov nie ste povinní zaplatiť daň pri predaji bývania, ale ak predáte dom, musí sa zaplatiť daň.

Refinandizajte majetok. Použite výhodu, ktorý ste dostali za nákup nových komerčných nehnuteľností.

Obrázok s názvom kúpiť apartmánový komplex Krok 7

7. Dom musí byť kontrolovaný skúseným odborníkom. Uistite sa, že inšpekcia bola vykonaná vo všetkých aspektoch, nezahŕňajte štandardnú kontrolu, ktorá nesmie zahŕňať inšpekciu problémových oblastí, ako napríklad vlhký suterén. Zaplatiť viac peňazí na úplnú kontrolu. Ak inšpekcia odhaľuje problémy, potom nerobte návrh ani zníženie ceny, aby ste zaplatili potrebnú opravu, aby ste ušetrili peniaze.

Obrázok s názvom kúpiť apartmánový komplex Krok 8

osem. Zhromažďovať všetky potrebné dokumenty na kŕmenie úveru. Váš realitný agent vám môže pomôcť. Väčšina úverových inštitúcií vyžaduje nasledujúce dokumenty (ale vaša banka si môže vyžadovať viac):

Vaša osobná finančná podmienka (alebo Fannie Mae forma 1003, ak plánujete požiadať o hypotéku prostredníctvom Fannie Mae).

Dokumentácia o aktuálnom peňažnom toku.

Uvedené prevádzkové výnosy budovy za posledné dva roky.

Prevádzkový príjem budovy za posledný rok na aktuálny dátum.

Mesačné náklady na údržbu budovy za posledných 12 mesiacov.

Fotografie budovy dnes.

Tipy

Nebudete môcť kúpiť plochý komplex s viac ako 4 apartmánmi, ak nemáte dobrú úverovú a obchodnú históriu. Niektorí ľudia začínajú s malými - nákupmi duplexov alebo triplexov. Ak sa podarí úspešne riadiť túto nehnuteľnosť niekoľko rokov, idú do väčších, bytových domov. Nemusíte prebývať každý získaný komplex, ak máte možnosť rýchlo predať - predať.
Fannie Mae zvyčajne nedáva úvery na nákup bytových komplexov v hodnote menej ako milión dolárov, inak ich zisky nebudú dostatočné. Stále môžete požiadať o pôžičku do vašej miestnej banky, ale s najväčšou pravdepodobnosťou úroková sadzba v banke bude vyššia.

Upozornenia

Nechajte real estate prečítať zmluvu predtým, ako ju podpíšete! Väčšina komerčných úverov má neuveriteľne nadhodnotenú cenu.
Poplatky za podanie žiadosti o komerčné úver sú veľmi vysoké, väčšina z nich stojí asi päť tisíc dolárov.